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南京鼓楼区泊车场开辟扶植项目-可行性调研演讲
时间:2019-08-28     点击:

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  PAGE PAGE 21 鼓楼区二中、十一中地下泊车场分析项目 前期可行性调研演讲 媒介 本演讲从宏不雅、项目地现状、项目定位研究、财政可行性阐发等几个方面临二中和十一中地下泊车场分析项目标可行性进行了逐层深切的查询拜访取研究,颠末调研我们发觉南京市第十一中学及第二中学周边区域的存正在着泊车设备严沉供给不脚,市场对泊车场的需求十分火急。 第一部门 十一中和二中地下泊车场分析项目布景阐发 1. 立项目标(项目分析申明) 1.1 项目申明 十一中待建地下泊车场范畴——十一中泊车场建正在十一中(南大附中)操场下,东起鼓楼街,西至十一中操场跑道,南起鼓楼二条巷,北至渊声巷。 二中待建地下泊车场范畴——位于鼓楼区东北部地域的南京市第二中学泊车场扶植项目,地址位于操场地下,东起青石村,西至一OO二工场宿舍,南起长江新村室第楼,北至紫竹林。 1.2 项目所正在区域宏不雅阐发 1.2.1 鼓楼区的规划 鼓楼区位于南京城区中部偏西北,是南京市、经济、文化的核心城区,也是江苏省委、省、省市旅逛局所正在地。鼓楼区全区面积24.68平方公里,东以中山、地方为界,取玄武区为邻,南以汉中、汉中门大街为限,取白下区、建邺区交界,西以长江夹江为界,北以护城河、大桥南、挹江门里以中山北为界取下关区相连。全区总生齿为人,总户数为户,生齿密度为每平方公里25864人。此中受过高档教育的人群占33.35%,生齿数量为人。详情见下表。 表1 鼓楼区生齿受教育程度分布 6岁及6岁以上生齿合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程度 人数 73914 比沉 100 33.35 26.72 24.46 12.12 1.2.2 鼓楼区次要经济目标 图1 鼓楼区次要经济目标 鼓楼区的次要经济目标如上图1所示。工业总产值实现了3.56亿元,比客岁同期增加了42.8%;全社会固定资产投资完成9.98亿元,比客岁同期增加40.8%;实现社会消费品零售总额31.16亿元,比客岁同期增加了22.9%。 鼓楼区做为南京市最早成型的经济、、文化核心是南京市的主要构成部门,周边糊口和贸易配套很是成熟,南京市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中,经济地位可见一斑。 1.3 相关政策法令 1.3.1 正在国度政策和各地汽车保有量增加两方面的压力之下,我国的各次要城市,都起头对泊车场的规划和扶植予以高度关心,南京也对泊车出台或即将出台一些政策。 室第车库的契税 自本年4月1日起,室第车库的契税征收比例从2%上调至4%。可是因为南京市具有产权的车库比例相当低,大部门的车库让渡行为都是通过利用权让渡或者租赁形式,因而目前市场对车库契税调整的反映不大。 泊车配建尺度 2003年5月,南京市规划局针对南京的现实环境实施了新的《南京市建建物配建泊车设备设置尺度取原则》,一般室第区中,每10户要有8个以上泊车位,每一幢别墅则要配备1.5个泊车位。凡是建建面积跨越1000平方米的新建建物应配建响应的泊车位。即将出台的新的小区泊车配建尺度,将老城区新建小区车位比从本来的0.3提高到0.8,即达到10户8个泊车位尺度,而老城区外的新建小区,泊车配建标原则要达到1,即1户1位;社会泊车场四周200米范畴内不许设边泊车;对商场则要求达到最低每1000平米2-2.5个车位。针对正在面上泊车的环境,《关于切实加强我省城市公共泊车设备办理工做看法》提出内泊车场不得占用人行道的盲道设置,泊车泊位必需满脚以下前提:双向道12米以上,容许双侧泊车,8-12米容许单侧泊车,不脚8米泊车,单行道和巷弄都是9米以上容许双侧泊车,6-9米容许单侧泊车,不脚6米泊车。 1.3.2 新《汽车财产成长政策》 正在本年6月发布的新《汽车财产成长政策》中明白提出,“各城市人平易近应按照本市经济成长情况,以保障便利泊车和推进汽车消费为准绳,积极搞好泊车场合及设备的规划和扶植,制定泊车场合用地政策和投资激励政策,激励小我、集体、外资投资扶植泊车设备。为规范城市泊车设备的扶植,扶植部应制定响应尺度,对栖身区、贸易区、公共场合及场合等成立泊车设备提出明白要求。” 新《汽车贷款办理法子》 央行和银监会于2004年9月中旬结合发布了新的《汽车贷款办理法子》,该法子将自2004年10月1日起施行。新《法子》对车贷营业品种进行细分,并扩大了放贷机构范畴。正在小我汽车贷款和用于贸易用处的企业汽车贷款方面,新《法子》沿用1998年的,设定了最长为5年的贷款刻日,并完全终结“零首付”,贷款买车起码要自付两成,贷款车辆价钱为裸车价钱;贷款人将成立信用档案。 1.4 南京市私人车保有量取泊车泊位对比阐发 图2 南京市2004年车辆保有量取泊位比 1999年的时候,我市的灵活车只要13万辆,泊车位是6万个,几乎是每2辆车具有1个车位。大约10万多个。按照相关部分统计,目前(2004年)南京市的灵活车保有量曾经跨越60万辆,此中私人车占了20%,快要12万辆。本年2月份,私人车比客岁同期增加了57%。取私人车保有量敏捷增加构成明显对比,南京市的泊车场成长过于畅后,特别是对社会的收费泊车场。南京目前共有各类泊车场近1400处,泊位75000余个。此中只要697处共30000个泊位是向社会的(包罗内姑且占道泊车场、外泊车场和建建物配建泊车场),的比例近40%。目前南京灵活车具有量取公共泊车位之比为7.7:1,私人车具有量取公共泊车位之比为4:1。由此能够看出,目前南京市对泊车场的需求缺口很大,并且跟着人们收入的提高,中国入世后车价的下跌,越来越多的人可以或许圆一个有车梦,那么,给爱车寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为火急,所以将来几年内南京市对于车位的需求将有持续的增加。 1.5 南京市目前泊车场的运营现状及成因阐发 目前,南京市全体泊车位日渐一贫如洗,可是泊车场的运营情况却呈现的是冷热两沉天。一方面地面泊车场和地面的姑且泊车位老是爆满,另一方面,正在南京的地下泊车场老是处于“吃不饱”的境地,即便正在新街口的富贵贸易区,平均也有20%-30%的闲置率。呈现面和地下如许的反差,次要缘由是面泊车便利、费用低。南京地下泊车按小时收费,一般分为中车6元、小车5元,若是是电子计费,1小时零5分钟就要收12元。而面收费泊车一般是车次收费,从天亮停到天黑都行,中车5元、小车4元。目前地上地下收费差距悬殊,不只使地下泊车场成长受阻,还使泊车场的投资扶植单一地落正在身上,更使司机享受不到完美的泊车办事。 2. 项目市场调研结论摘要 调研目标 通过对二中、十一中周边交通情况、生齿环境、经济成长情况、私人车保有量、车流量等市场影响要素的调研,领会本地对泊车场的目前及将来的需求量,从而为本地的科学合理规划供给无效的根据。 调研范畴 二中地下泊车场项目标调研范畴:以南京二中操场为核心点,北至,南至新榜样马,东至地方,西至南瑞。该区域内栖身区较多,生齿密度大,有工人新村、扶植新村、长江新村、金贸花圃、紫竹林栖身区、蓝山国际公寓、城市前锋及汇林绿洲等。 十一中调研范畴:以南大附中(即十一中)为核心点,曲径1公里范畴内,东至高楼门,西至上海及西,北至傅厚岗及风雅巷,南至汉口。 2. 二中、十一中周边总体阐发 2.1 周边交通及泊车现状(见演讲附件项目地示企图) 二中周边交通及泊车现状: 二中全名南京市第二中学,地处鼓楼区东北部。北临,东靠金贸大街,南临新榜样马,取地方门比邻,有多达30多条公交线及一条地铁线颠末,发财的公共交通收集,交通十分便当。 因为二中周边属于鼓楼区的老城区,四周的老栖身小区如扶植新村、长江新村、工人新村等多扶植较早,一般都没有建车库,私人车保有量很低;而目前新建、正在建的楼盘如城市前锋、汇林绿洲三期、蓝山国际公寓属于鼓北的高档室第区,都建有车库,其业从的私人车保有量较着高于南京市平均程度,被称为南京核心城区的最初富人区。目前正在区域内的私人车保有总量约为500多辆,私人车保有率约为60人/车。项目地域域内现有正轨及非正轨(含占道运营泊车场、边随便停放、小区内泊车场)泊车位400个摆布,单个车位面积4~8平米不等,其规泊车位糊口区外75个摆布,糊口区内200多个。 十一中周边交通及泊车现状: 十一中全名南京大学从属中学,学校地处南京市核心,邻接鼓楼广场,北靠湖南,东依地方,南临西,西偎中山北。学校占地面积27241平米。 项目地域域位处富贵的鼓楼区贸易地段,区域内企事业单元、商铺、写字楼数量浩繁,车流量很是庞大,高峰期间的车流量达100-140辆/分钟,即便正在非高峰期间也达到50-65辆/分钟。可是区域内的老式栖身区偏多,一般没有配套的泊车场,该区域内具有私人车的住户比例处于南京市通俗程度。项目地域域内现有正轨及非正轨(含贸易设备配套泊车场、小区表里、收费泊车场)泊车位1250个摆布,单个车位面积4~14平米不等,此中对外的正轨泊车位510个。 2.2 周边贸易现状 二中周边贸易现状 二中邻接南京市第三商圈——地方门。地方门地域一曲以来都处于城北地域的焦点地位,堆积了各类贸易网点460多家,年成交金额100多亿元,接近南京第一商圈——新街口商圈。取新街口地域的大型贸易分歧,地方门商圈除了有财富的堆积地,成绩了良多的百万财主。 十一中周边贸易现状 十一中位于鼓楼区核心,地处湖南、山西的强力辐射区内。湖南做为南京三大成熟商圈之一的第二大贸易圈,人气不竭上升。目前,一千多米的湖南上堆积了各类商家200余家,此中国内、国际的名牌、精品、专卖店占85%以上,全街持续4年发卖额跨越30亿元。 2. 3 项目周边分析阐发 通过对宏不雅经济及地域经济情况的研究我们发觉,十一中及二中地下泊车场项目,都位于经济、文化、交通成长程度较高的鼓楼区生齿密度较高的居平易近堆积区内部,居平易近平均文化程度取收入程度都高于南京市平均程度,贸易成长后劲也很大,这个地域的泊车设备规划该当充实考虑到满脚现状取超前设想并沉,以利于区域的协调成长取前进。 3. 项目立项意义 立项思 确立“以科学的成长不雅”扶植和办理城市的思惟。以“统筹成长为准绳,以科学规划为手段,以完美配套为沉点,以市场运做为从题,以政策支撑为保障” 的总体思,通过科学规划取运做处理目前鼓楼核心地域和北部地域贸易设备配套相对不脚的问题,通过二中、十一中地下泊车场项目标规划开辟,实现城市的地盘经济效益,效益和社会效益的最佳组合。 火急的市场需求 正在两个项目地域域(定义见调研范畴)集中了十几个糊口小区,同时周边的公共性设备及办事性设备也日趋增加,高档餐饮、设备鳞次栉比。可是因为前期规划上的不脚,使得目前该区域内各类设备形态分布不均。这此中泊车供需失衡问题尤为凸起。目前项目地域域内大部门车辆停靠正在小区边姑且车位及小区之间的道沿线,车位的需求曾经远弘远于供给,加上该区属于城市富贵贸易区,交往的车流很大,使得乱泊车现象很是遍及。同时,两个项目地域域内的新建室第、商住等房产项目正正在如火如荼的进行中,将来几年内住户数量和私人车数量会不竭攀升,若泊车设备不克不及及时跟上,问题会愈加的严沉。 优良的社会效应 跟着我市经济的敏捷成长,车辆稠密度的提高,车辆的静态办理和配套扶植成为限制我市成长的瓶颈之一。据权势巨子人士引见,我市老城区正在1997年之前扶植的小区大都没有把泊车库纳入规划中,有的只要自行车停放处。现正在灵活车越来越多,居平易近的私人车具有量也不竭扩大,没有车库,这些车只能占用消防通道、小区绿地和公共走道,不只给居平易近一般糊口带来很大的未便,还带来平安现患。新城区扶植得晚,相对来说泊车前提要好一些,但也不克不及完全满脚该区域将来成长中对车辆停放设备的需要,处理这个问题的次要方式就是添加泊车设备供应。 地下泊车场做为一种泊车场设备的次要形式,以其占地面积小、有益于集中办理、不占用地面空间等劣势曾经成为一些发财国度鼎力成长的泊车模式。正在巴黎等大都会中,一半以上的车辆都是停放正在地下的,因而成长地下泊车场,更有益于节制城市富贵区内的车流量,减轻交通压力。若是正在项目所正在地扶植地下泊车场就能够大大缓解本地的“大车流、小车场”的矛盾场合排场,对边空位随便泊车现象起到无效的遏止感化,从而对本地的市容市貌、贸易成长城市有很大程度的推进感化,因而具有优良的社会效益。 4. 项目定位方案 十一中地下泊车厂分析项目标规规定位:按照 “操纵地上操场的地下空间兴建的地下泊车及贸易分析办事核心”,地下共两层,建成后,地面连结原有功能,地下分析泊车及贸易配套次要包含的内容有:出租式泊车场、贸易办事业配套、社区公益性配套等三项,此中前两项为本项目标从体,第三项次要是连系当地域的配套现状和成长要求,进行拾遗补缺、超前预留。 二中地下泊车场分析项目标规规定位:按照“操纵地上操场兴建的地下泊车场及贸易分析办事核心”,地下共一层,建成后,地面连结其原有功能,地下分析泊车场次要包含的内容有:出租式集中泊车场、贸易仓储配套面积,本项目将次要为处理鼓楼区东北角城市生齿密度较高、交通忙碌地段日益加深的社会泊车难问题进行的经验摸索,需要对本项目进行经济效益层面、办理法子等多方面的研究论证。 定位方案申明 恰是正在如许的大中,二中及十一中地下泊车场分析项目被定位为集中式泊车场及社区公益设备、地下集中式商铺为从的地下分析项目,同时地面部门将复建为学校操场并建筑地下广场的人行、车行收支口。这两个项目标呈现将正在改善区域居平易近糊口质量、添加人均公共扶植面积的同时,也将使泊车位的供需失衡情况获得很大程度上的改善。大型泊车场的呈现正在必然程度上,也能促成新的消费形态和糊口体例。正在私人车日益普及的今天,驾车购物正正在被越来越多的人所接管,例如十一中项目地处鼓楼核心经济核心,当泊车难的问题处理后,周边的有车族将会很愿意的到此来消费。同时,泊车位供给充脚,必将改善目前乱停乱放的现象,正在整个地域街道变得愈加划一,予人以优良市区规划的印象,从而提拔了地域的地位,塑制了优良的抽象。 投资财政阐发表白十一中项目可行、二中项目现有规划方案不成行 十一中地下泊车场分析项目:通过对十一坐中地下泊车场分析项目标投资规模、收益预测、投资收受接管期及市场需求情况等方面的审慎阐发,该项目从第2年起头每年都有正的利润,且呈现出逐年增加的趋向,从第12年起头,年税后利润均高于1000万元,这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中持久投资收益。项目投资收受接管期:9.61年(不含扶植期1年),内部收益率:9.72%,从中持久成长及收益看,该项目具有较好的投资价值。 二中地下泊车场分析项目:通过对该项目投资规模、收益预测及市场需求情况等方面的审慎阐发,从投资角度看,二中地下广场项目标财政收益小于其社会收益,因为报答年限遥遥无期,故但愿规划部分将其设立为双层泊车场项目以添加收益来历。可参考二中地下泊车场分析项目进行从头规划和定位,可沉点考虑贸易办事设备取公益设备的设想。 关于投资招商政策的: 因为这两个项目从投资报答角度来说比一般的房地产项目标收益是偏低的,正在地盘出让金减免、公共设备部门资金投入、开辟资金的融资方面给取明白政策。以吸引社会资金投资该项目。 第二部门 二中地下泊车场项目市场现状查询拜访及项目可行性研究 1. 二中地下泊车场项目市场现状查询拜访 1.1 调查范畴申明 二中地下泊车场项目方针市场区域:以南京二中操场为核心的周边1平方公里区域,即向各标的目的辐射500米,北至,南至新榜样马,东至地方,西至紫竹林取东柏果园。该区域内栖身区较多,生齿密度大,计有工人新村、扶植新村、长江新村、金贸花圃、紫竹林栖身区及汇林绿苑等新建居平易近下小区。 1.2 项目地域域内生齿密度及分布环境 项目地位于鼓楼区东北角,城市功能以栖身为从,区域内的糊口栖身区较多,目前约有近9000户摆布的住户,生齿密度接近2.7万人/平方公里,同时,跟着汇林绿洲二期、三期及金贸花圃后期等新建楼盘建成并利用,这一数字还将继续增大(按每户2.9生齿的尺度计较)。因为这里的栖身区不是一次规划、扶植的,因而栖身区楼盘环境比力复杂,既有建于八、九十年代摆布的楼盘,如长江新村、扶植新村等,也有刚建成不久或正正在建的,如金贸花圃、汇林绿洲等。老楼盘外不雅大多比力陈旧,内部栖身相对较差,而新楼盘内部的配套设备完美,栖身程度较高,栖身较好。同样,受新旧楼盘分布影响,该社区栖身生齿分布环境相对复杂,社区内生齿分布环境大致如下: 家庭年收入范畴 5万以下 5~10万 10~15万 15~20万 20万以上 分布比例 33% 30% 22% 11% 4% 职业布局 企业人员 官员 教育科研人员 私停业从、商人 其它 分布比例 35% 15% 15% 10% 25% 通过查询拜访,该区域栖身生齿以工场企业的一般员工为从体,集中栖身正在老的糊口社区里,其总体收入程度处于南京市中等程度。从收入程度来看,这一部门人群的汽车保有量要低于南京市的全体尺度。 1.3 项目地域域内汽车保有量环境 该区域内收入程度较高的具有私人车的住户集中正在汇林绿洲、金贸花圃等少数几个新楼盘中。目前南京市生齿数取私人车数之比已正在50:1摆布,年度增加率15%以上。跟着城市不竭地成长,人平易近糊口程度和采办力不竭提高,私人车成长很是敏捷,汽车增加量很快,小汽车越来越多的进入家庭,市平易近出行体例取购物响应的改变,对贸易设备结构、汽车的停放都提出了更高的要求。 二中地下泊车场项目地域域内的私人车总保有率: 二中地下泊车场项目地域域内的栖身区可分为两部门: 一块是年代相对较久的老栖身区,该栖身区内住户的糊口程度一般,具有私人车的住户不多,私人车保有率约为每200人/车,这个偏低的数字并不是说该地域居平易近私人车具有量大大低于南京市平均程度,而是因为没有合适的泊车设备,一部门经济环境较好的有车业从已将区域内的衡宇出租而另购买了新的房产而搬离了老栖身区; 别的一块是新建时间不久的以汇林绿洲、金贸花圃为代表的新栖身区,该栖身区内住户的糊口程度相对较高,私人车保有量较多,800户摆布的生齿具有400多辆的私人车,私人车保有率远高于南京市一般程度5倍以上。 本次查询拜访显示,目前汇林绿洲一期共有住户420户摆布,具有私人车300辆摆布,此中有少部门公牌车(数据来自汇林绿洲物管人员);金贸花圃现有住户300户摆布,具有私人车120辆以上(数据来自金贸花圃物管人员);其它的老栖身区有住户8000多户,具有私人车100辆摆布。 查询拜访成果显示,所以由这两块栖身区构成的项目地域域内的私人车总保有率约正在每50人/车摆布,取目前南京市平均程度持平。 跟着鼓楼老城的以及一些新楼盘诸如汇林绿洲二三期、金陵大第宅、城市前锋等项目连续呈现,正在将来几年中,该区域内车辆的保有量估计会增大3倍以上,即达到1500辆摆布。若是配套设备道环境改善、泊车场的扶植能响应配合成长的话,私人车的保有量将会更多。 项目地域位于鼓楼区东北角,区域内住户环境相对复杂,既丰年代长久的南京市老城栖身区,也有南京市比力的新建栖身区,私人车拥有率环境也因而相对复杂。 项目地域域内私人车的价钱档次: 项目地域域内私人车的价钱档次次要正在4~30万之间,有别克、帕萨特、马自达、派力奥、赛欧、桑塔那、富康、长安、奇瑞、现代等品牌。 区域内车流量查询拜访: 查询拜访时间: 2004年10月8日 礼拜五 14:20 非高峰 查询拜访地址: 二中取流行症防止病院交汇前的口 人流: (10辆自行车+6行人)/分钟 车流: 8辆/分钟 车流布局 出租车 公交 小车 其它 2辆 —— 4辆 2辆 25% —— 50% 25% 通过对项目地域域的查询拜访显示,该区域内的车流量构成以私人车为从,这部门车辆有随时正在该区域泊车的需求。 1.4 项目地域域内现有车位及汽车停靠环境查询拜访 按照对项目地周边500米范畴内的实地查询拜访数据显示,项目地域域内的正轨泊车场由单元泊车场、小区内泊车场及面的收费泊车场构成。因为单元及小区泊车场只对内,因而实正对外的正轨泊车场只要两个边收费小型泊车场。其余次要是边姑且不法泊车场。泊车场数量少、规模小、车位总量严沉不脚,由此而导致的凸起问题就是区域内面泊车现象比力遍及,交通拥堵,存正在平安现患。 项目地域域及其四周地域内的栖身区以较晚年代建成的老栖身区为从,因为晚期泊车问题尚不严沉,因而这些老式栖身区都没有配套的泊车场合,因为老栖身区内私人车保有量较少,泊车问题还不算严沉;而正在为数不多的新建栖身区中,虽然都建有泊车场,可是因为晚期对泊车问题的认识畅后,使得配套扶植的车位数量已不克不及满脚目前住户的泊车需求,如汇林绿洲,现有车辆数300,车位130个摆布,给居平易近糊口、泊车带来了诸多未便。 项目地域域内现有正轨及非正轨(含占道运营泊车场、边随便停放、小区内泊车场)泊车位400个摆布,单个车位面积4~8平米不等,此中糊口区外75个摆布,糊口区内200多个(包罗小区内道上姑且的)。具体环境如下表: 查询拜访区域内泊车情况汇总 查询拜访时间:10月8日11:00-17:00 周五 注:非高峰泊车时间段 地址 具有车位 泊车数量 性质 收费尺度 许府巷地方至金贸大街段 10 6 姑且、不法 边收费泊车场:白日7:00—19:00,小车6元/次;夜间19:00—7:00小车9元/次(该收费尺度为区域内两个面泊车场的收费尺度) 长江科技园门前 10 4 单元自用 二中南门对面 8 6 不法 丁家桥小学旁 15 7 边、收费 南昌取金贸大街交叉南 30 10 边、收费 二中对面农贸市场门前 15 11 姑且 紫会苑,18号 30 8 小区内面上停靠 汇林绿洲 130 50 小区地下泊车场、区内面上 金贸花圃 100以上 —— 小区内面上 南昌上 20 9 边姑且、不法 查询拜访区域车位利用丰满率 查询拜访时间:10月8日11:00-17:00 周五 注:非高峰泊车时间段;利用率50%摆布,汇林绿洲晚间高峰泊车时间段溢出率正在10%以上。(溢出率由汇林绿洲物管供给,溢出车辆大多不法停靠正在区域内面上) 项目地域域内现有汽车保有量及车位阐发: 注:图规泊车位包罗区域内单元泊车场、小区泊车场及面收费泊车场。 查询拜访发觉,数量少、规模小、总量严沉不脚(晚间泊车还需300个以上车位白日办公还需100多个车位)是目前项目地域域内泊车位的现实写照。现有的车位曾经不克不及远远不克不及满脚居平易近出行的要求。目前面对的凸起问题就是泊车设备严沉不脚,小区表里面泊车现象很是遍及,同时区域内道环境欠安,交通拥堵,矛盾凸起。处理这一问题的路子除去改善况外,更要建制泊车场,添加泊车位的数量。 1.5 项目地周边区域现有贸易及公益设备环境 颠末查询拜访,目前项目地域域内的大型办事性设备很少,现有的贸易设备以小型商铺为从。 项目地内销有贸易及公益设备环境如下表: 查询拜访区域:北至、南至新榜样马、东至地方、西至紫竹林取东柏果园。 项目地域域内现有公共设备环境表 设备类型、名称 数量、名称类型 分布情况 (相对于项目地的方位) 教育科研 3处;南京二中、丁家桥小学、紫竹林小学 中、南、北 医疗卫生 2处;老年康复病院、流行症病院 南、西 金融机构 多处;商行、建行…… 、地方 体育用地 3处以上;二中操场、小区内健身场合 南 居平易近广场 多处;小区内部小型勾当场合 各小区内部 贸易用地 大型酒店、宾馆 3处以上;鑫天成酒店、南瑞宾馆等 南昌、 美容、美发店 10处以上,小型 、许府巷、南昌 场合(网吧、影院等等) 3处以上,小型 、南昌 超市 4处以上;苏果、华联、结合利华、时代超市 、南昌 大型农贸市场 南昌农副市场(中型) 南 大型商场 时代购物核心 芦席营街 各类小型 商铺 180处以上 、许府巷、南昌 书报亭 5处 南昌、 公厕 3处以上 紫竹林、 项目地域域周边单元及工场分布环境 工场单元名称 分布 长江科技园(原720厂) 项目地东,邻接 跃进汽车集团 项目地东500米外 国电从动化研究所 项目地西南1000米摆布 区域内现有栖身户9000多户,2.7万摆布的生齿。项目地域域内现有公共扶植面积约正在4万平米摆布,现实人均派有公建面积1.5平米摆布,这一程度低于经济发财地带城市人均贸易及公建配套设备建建面积3平米/人的一般尺度。具体环境见下图: 项目地域域内生齿现实所需公共扶植面积取现状比力及将来趋向成长阐发: 通过以上调研数据,能够看出,虽然项目地内栖身区建成时间较久,项目地域域周边的糊口曾经相对成熟,可是人均拥有公共建建设备面积不脚,特别是一些公益性设备。正在现有的公益性设备中,项目地域域周边居平易近对文化类勾当场合、体育类勾当场合及居平易近休闲广场的需求较多,后期应加大对此三种场合的开辟扶植。 1.6 二中地下泊车场分析项目现状调研结论综述 项目地域域内对泊车位的市场需求很是火急,需求增量较大,但市场供给不脚,而且这一差别还正在继续扩大。目前项目地域域内次要消费形式为露天沿街泊车位,平安性取办事质量较差,从而对小区消防平安等形成现患,同时,因为项目地域域内道较窄,况欠安,沿街泊车对道交通的影响很大。鉴于以上各种缘由,正在改善区域内况的同时,亦须为车位的将来需求正正在不竭增加这一现实情况寻求持久的处理法子,即添加泊车位的供给。以目前区域内地盘的利用环境来阐发,大趋向是建筑中等规模以上的地下泊车场。 1.7 二中地下泊车场分析项目定位研究 近两年来,按照南京市城市总体规划,鼓楼区东北角区域做为城市交通核心枢纽地段大量的80年代以来分歧期间的居平易近小区、学校、病院、工场、办公楼是这个地域建建的从体,周边新开辟的中高档居平易近用地也良多,栖身密度较大,按照查询拜访,二中附件居平易近小区因为年代长远根基没有配套的泊车设备,而大量正在这一地域办公的机关及单元本身的泊车场的配比也远远不敷,别的周边新开辟的中高档商住楼及公寓项目也良多,这些项目标车位配比也只能满脚小区本身目前的泊车需求。正在火急的市场需求下,按照泊车场的办事半径为300-500米,确定十一中地下泊车库的办事范畴为以二中操场为核心的周边1平方公里区域,即向各标的目的辐射500米,北至,南至新榜样马,东至地方,西至紫竹林取东柏果园。具体定位设想目标见2.中的阐发 2. 项目定位设想 二中地下泊车场项目标规规定位确定为“操纵地上操场兴建的地下泊车场”。建成后,地面连结原有其原有功能,地下分析泊车场次要包含的内容有:出租式泊车场、预留的公益性配套面积,本项目将次要为处理鼓楼区东北角城市生齿密度较高、交通忙碌地段日益加深的社会泊车难问题进行的经验摸索,除需要对本项目进行经济效益层面、办理法子等多方面的研究。 扶植规模初步测算表 二中操场地下广场 地面广场(面积) 21520平米 地下一层平面 17430平米 泊车数量 382个 总建建面积 17430平米 2.1 定位方案设想 根据“地下负一层放置泊车场”进行规划,层高按远期二层机械式泊车场的尺度进行层高设想预留,再通过贸易化运做,削减投资商的运做风险。按照第二部门现状查询拜访结论及将来预测给出下图所示定位配例如案: (1)项目根基定位 项目从体 泊车产权式泊车场及社区公益设备、地下集中式商铺为从的地下分析体 总合用范畴 泊车场、贸易设备、公益设备 建建面积 17430(平米) 面积 21520(平米) 地下一层平面 17430(平米) 收支口尺度 负一层 人车分流、双车道 层高尺度 负一层 4.5 仓储及体育用地 泊车位数目 泊车位平均面积 负一层 4000(平米) 382*2(个) 34(平米) (2)项目市场定位 出租车位数 泊车排场积 仓储及贸易用地 负一层 382 13430 4000 开辟定位申明 按照现状环境阐发以及对市场需求的查询拜访,我们认为,将二中地下泊车场项目标开能定位为以贸易及公共泊车为从的地下分析体,地面广场除保留学校原有操场,次要为添加车行及人行通道,设想准绳为连结区域交通流量并无效疏导有泊车需求的车辆。 按照目前的地下空间,开辟扶植意向如下:地下一层做为泊车场,按照规范“泊车楼和地下泊车库的建建面积,每个泊车位宜为34m2。按照总的建建面积,初步测算二中广场可供给的总的泊车规模为382个。 2.2 定位方案要点 地面部门:学校操场+人行地下过街通道 二中操场:原二中操场复建,添加地下广场车行、人行收支口; 人行地下过街通道,地下泊车场人行收支口:沿二中操场两侧各设两个收支口(见设想图),设想为人行入口,人流可步行进入地下广场负一层,并可正在将来全数改建为泊车场。 地下泊车场车行收支口:沿二中操场周边设三个收支口(见设想图),设想为双向双车道车行收支口,车流可间接进入地下广场负一层。 地下负一层: 集中出租式泊车场+商铺或公益设备 商铺或仓储用地部门:4000平米,做为地域货色储蓄核心为周边各类单元供给货色仓储及物流转运办事。 出租式车位:382个车位:泊车场4M层高为改成立体式车库预留。 2.3 定位弥补申明 层高:本项目考虑设想层高负一层为4米,本实正在现地下地盘效益的最大化的准绳,正在若干年后可改建为立体式双层地下泊车场。即可实现1变2。 地下人行通道:尽可能不影响现有交通结构,并对车流取人流进行联通,处理过街人流和车流的矛盾。 其它:本定位不考虑人防工程尺度。 通风口:考虑沿人行楼梯设置通风管道 3. 项目投资收益阐发 3.1 项目资金投入环境阐发 颠末初步计较,项目静态总投资为7344.95万元。 成本测算 二中地下建建总建建面积为17430平方米 二中地下广场项目投资估算表 序号 项目 计较公式 制价(万元) 1 地盘取得费 1.1 地盘出让金 2 前期工程费 2.1 姑且水电及场地平整费 建安费*0.3% 14.38 2.2 规划、勘查、设想费 建安费*4.1% 196.53 2.3 可行性研究 建安费*0.1% 4.79 2.4 规划许可证 建安费*0.2% 9.59 3.1 建建安拆工程制价 0.2750万元×17430 4793.30 3.2 招投标费 建安费*0.2% 9.59 3.3 施工执照费 建安费*0.1% 4.79 3.4 质量监视费 建安费*0.25% 11.98 3.5 工程监理费 建安费*0.6% 9.59 4 地面操场迁徙及复建 150万元+0.04×21520 1010.80 5 办理费 建安费*5% 236.97 6 财政费 建安成本*12% 568.72 7 不成预见费 建安费*10% 473.93 合 计 7344.95 二中地下广场投资估算表备注: (1)工程制价按3600元/平米计较;总费用中未包含地盘出让金和财政费用; (2)地面操场绿化迁徙费用:150万元;复建费用按400元/平米计较; (3)不成预见费里沉点考虑地下排水工程的费用; (4)单方成本:7344.95/17430=4214元/平米;单个车位平均成本:4214元/平米*34=14.33万元/车位。 收入测算(报答阐发) 可租售面积及可发生效益单元汇总表 项 目 建 建 功 能 项 目 建 建 面 积(M2) 地下汽车库(辆) 382 收益估计表 合计 建建面积(平米) 17430 出租车位数 382 出租价钱 400元/月 出租车位年收入 183.4万元 需要申明的是,正在以上估计项目投资时考虑的是静态要素,不考虑时间对投入的影响以及建建原材料价钱的可能变化。 4. 市值及收益预测 4.1 建成后收益预测 二中地下泊车场分析项目投入扶植昔时起头进行相关车位、商铺的预售,这就意味着项目启动后便会有现金流入。 实施运营的根据: 二中地下泊车场分析项目各功能部门的出租、出售价钱的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定; 仓储面积出租率的取定:根基上按照一般运营年按90%的比例取定; 各类税费按国度尺度计取; 出租物业运营成本按房钱收入的8%计取; 物业运营模式:见项目市场定位表, 出租收入: 合计年均出租收入为: 297.7 万元 物业出租收入(以20年运营期计)汇总,按照附件财政推算表数据计较: 建建功能 出租面积 出租基价 20年房钱总收入(万元) 车位 382个 4800元/年/个 4388 仓储 4000平米 180元/平米/年 1565 合计房钱总收入 5953 项目租售税利预测: 按照附表可知:工程以20年运营期计可实现税后总利润-1871万元人平易近币,年均税后利润为-85万元人平易近币。 按照现金流量阐发,详见附表:财政推算表。 5. 项目投资价值阐发 5.1 二中地下泊车场分析项目投资收益目标阐发 按照对一期工程项目开工后21年内出入税利、现金流量以及净现值的预测,二中地下广场项目一期工程将来财政目标情况如下: 项目从第十二年起头每年有正的利润,且呈现出逐年增加的趋向,可是从总的项目20年总收益数据阐发,该项目正在21年时累计吃亏-1871万元人平易近币,年均吃亏85万元人平易近币。 5.2 项目投资价值判断 通过对二中地下广场项目规划数据的投资规模、收益预测及市场需求情况等方面的审慎阐发,从投资角度看,二中地下广场项目标财政收益小于其社会收益。 5.3 项目可行性判断:项目目前规划方案不成行 6. 对项目标几点 6.1 项目标投资吸引力 因为报答年限遥遥无期,故但愿规划部分将其设立为双层泊车场项目以添加收益来历,正在地盘出让金减免、公共设备部门资金投入、开辟资金的融资方面给取明白政策。以吸引社会资金投资该项目。 6.2 关于泊车场的设想 可参考二中地下泊车场分析项目进行从头规划和定位,可沉点考虑贸易办事设备取公益设备的设想。 二中地下泊车场财政推算总表 起始年限扶植期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合计 一 运营收入 1 总出租车位数(个) 382 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 267 325 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 6781 房钱价钱(元) 4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417 车位房钱收入 128 161 175 180 186 191 197 203 209 215 222 228 235 242 250 257 265 273 281 289 4388 2 出租仓储面积 4000 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 72000 房钱价钱(元) 180 180 180 180 180 185 191 197 203 209 215 221 228 235 242 249 257 264 272 280 仓储面积房钱收入 65 65 65 65 65 67 69 71 73 75 77 80 82 85 87 90 92 95 98 101 1565 合计 193 225 240 245 251 258 266 274 282 290 299 308 317 327 337 347 357 368 379 390 二 停业税及附加 11 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 21 22 333 三 办理费 6 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 179 四 运营成本或折旧 1 泊车位及仓储面积折旧(出租) 716 716 716 716 716 430 430 430 430 430 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 7162 2 泊车位及仓储面积房产税(出租) 19 23 24 25 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 595 3 财政费用 4 出租房产运营成本 15 18 19 20 20 21 21 22 23 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 476 小 计 751 757 759 760 761 476 478 479 481 482 197 199 200 202 204 206 207 209 211 213 8234 五 税前利润 0 (574) (551) (540) (536) (532) (241) (235) (229) (223) (217) 76 83 90 97 104 111 119 127 135 143 (8746) 六 所得税 0 (189) (182) (178) (177) (176) (79) (78) (76) (74) (72) 25 27 30 32 34 37 39 42 45 47 (921) 七 税后利润 0 (385) (369) (362) (359) (357) (161) (157) (153) (149) (145) 51 56 60 65 70 75 80 85 90 96 (1871) 八 年均税后利润 (85) 注:“()”内数字暗示该项数据值为负数。 第三部门 十一中地下泊车场项目市场现状查询拜访及项目可行性研究 1. 十一中项目前期市场查询拜访——现状查询拜访 1.1 调查范畴申明 本项目方针辐射区域,以南大附中(即十一中)为核心点,周边1平方公里范畴内。本次调查区域范畴:东至高楼门,西至上海取西,北至傅厚岗取风雅巷,南至汉口。 1.2 项目地域域内生齿密度及分布环境 项目地位属鼓楼区,处于地方北、西及云南所围成的地段之间,该区域地处南京市的经济核心,非常富贵,城市功能多样,贸易取栖身并沉,是目前南京市成熟度较高的区域之一。正在本次项目地所辐射的周边1平方公里的区域内,既有富贵的贸易地段,亦有较稠密的栖身区,如傅厚岗栖身区、渊声巷小区等,环境复杂。别的项目地周边的栖身小区大多是建成年代较久的老式小区,因而虽然项目地域域位处南京市富贵地段,仍有很多栖身区内部的前提欠安,配套设备不齐备,栖身程度一般。 颠末查询拜访,目前项目地周边区域内现有栖身区10个摆布,分布正在中山北两侧及地方东侧,现有栖身户约4900户摆布,生齿密度1.42万人/平方公里,(按每户2.9生齿的尺度计较)。该区域内现有栖身生齿职业分布及收入程度环境如下: 生齿分布统计表 收入范畴 5万以下 5~10万 10~15万 15~20万 20万以上 分布比例 28% 28% 27% 13% 4% 职业布局 企业人员 官员 教育科研人员 私停业从、商人 其它 分布比例 20% 17% 18% 28% 17% 通过查询拜访,该区域栖身生齿以私停业从、商人及企业人员等人群为从,其总体收入程度高于南京市一般收入程度。仅从收入程度来看,项目地域域内栖身人群的汽车保有量取南京市的全体尺度持平。目前南京市现有生齿数约650万,私人车数量正在12万两以上,生齿数取私人车数之比正在50:1摆布,私人车保有量的年度增加率正在15%以上。(以上数据来自统计局网坐) 1.3 项目地域域内汽车保有量环境 跟着城市不竭地成长,人平易近糊口程度和采办力不竭提高,私人车成长很是敏捷,汽车增加量很快,具有私人车的家庭越来越多,市平易近出行体例取购物的改变,对现有的贸易设备结构特别是汽车的停放提出了新的更高的要求。 十一中地下泊车场项目地域域内的私人车总保有率: 项目地域域内的栖身区有新建成不久的栖身小区如云岭居、天鹤文元及傅厚港一带的部门小区,也丰年代相对较久的老式栖身区如二条巷栖身区等。年代较久的老式栖身区内住户的糊口程度一般,同时小区无配套的泊车场,受这一泊车前提的,该区域内具有私人车的住户不是良多。云岭居是新建成不久的新栖身区,小区内有配套泊车位近100个,具有100多辆的私人车。经查询拜访后初步估量,目前区域内私人车保有率约正在65人/车摆布,略低于南京市一般程度。 别的因为项目地位处富贵的贸易地段,区域内企事业单元、商铺、写字楼数量浩繁,由此而发生的车流量是十分庞大的。这些车流中有小部门车辆的停放正在内部公用的泊车场合,可是仍有大部门的车辆无配套泊车位,乱停乱放正在项目地地周边。如若将这一部门车辆也考虑正在内,则项目地域域内的汽车保有量将远远超出跨越目前南京市汽车保有量的一般程度。 项目地域域内私人车的价钱档次: 项目地域域内私人车的价钱档次范畴较广,次要集中正在8~40万之间,有帕萨特、尼桑、别克、雪铁龙、、蓝鸟、长安福特、现代、桑塔纳等品牌。 区域内车流量查询拜访: 查询拜访时间: 2004年10月8日 礼拜五 非高峰期10:30 高峰期17:55 查询拜访地址: 渊声巷取中山北交汇处 人流 (85辆自行车+42行人)/分钟 非高峰期车流 50~65辆/分钟 非高峰期车流布局 出租车 公交 小车 其它 30% 18% 42% 10% 高峰期车流 100~140辆/分钟 高峰期车流布局 出租车 公交车 小车 33% 17% 50% 注:以上车流以道通顺时为尺度。 1.4 项目地域域内现有车位及汽车停靠环境查询拜访 项目地域域位于南京市市核心,地处富贵阶段,项目地附近的商铺、写字楼鳞次栉比,同时因为临近中山北及西这两条市区从干道,由此使得项目地周边的车流量很是高。项目地域域及其周边区域开辟较早,是目前南京市成熟度较高的地域之一,可是因为前期对泊车问题的认识不敷,使得区域内大部门栖身区无配套的泊车设备,无法满脚居平易近一般的泊车需要。同时,因为项目地周边车流量庞大,虽然建有泊车场,可是数量却不克不及满脚泊车需求,这使得项目地域域附近面的乱停乱放现象很是遍及,给周边的居平易近糊口带来诸多未便的同时,也影响了一般的交通次序。 正在项目地域域周边,除去部门贸易设备本身设置装备摆设的泊车场外,尚零星的分布着几个中、小型泊车场,可是泊车场的分布不敷合理。项目地域域内现有正轨及非正轨(含贸易设备配套泊车场、小区表里、收费泊车场)泊车位1250个摆布,单个车位面积4~14平米不等,此中对外的正轨泊车位510个,晚间高峰期溢出率再6%以上,具体泊车情况如下表: 区域内泊车情况汇总 查询拜访时间:10月8日9:00-13:00 周五 注:非高峰泊车时间段 地址 具有车位(个) 其时泊车数量(个) 性质 租售情况、 收费尺度 十一中前至市口腔病院段 40 22 面收费6 泊车场收费一般尺度:白日7:00—19:00,小车6—10元/次,夜间19:00—7:00,8—13元/次; 车位租赁费用环境:240—400元/月 新晨国际大厦 100 27 对内/400/月,地下 湖北2号盛世收集 15 —— 对内 江苏大酒店 70 45 面、地下,收费对外 湖北工商银行泊车场 46(有26个正在益来) 15 面、地下,对内 益来国际广场泊车场 200 —— 面、地下,暂未 中山北26号 15 2 对外 华美达怡华泊车场 87 30 内、外 中山北49号中苑宾馆 30 7 内、外 中山北49号旁机械大厦 60 23 内、外200多/月 中山北55号国税局 12 15 对内 鼓楼病院门旁 10 7 对外 鼓楼街5号药监局 60 5 对内为从;10元/小时 西2号 25 12 内、外 西8号 13 12 外 天津1—3号 40 33 外,6、8、10 南大从属鼓楼病院前 25 25 不法 鼓楼邮局 10 3 内 中山鼓楼病院内 40 35 面/地下,对外 大钟亭 50 37 面对时7、9、11 湖北小区边4—12号 70 20 面暂未收费 湖北18号、42号 70 31 院内、面8元/次 青云巷翠琅周边 20 9 不法 渊声巷13号、24号小区 27 7 面 渊声巷紫金林酒店门前 10 7 不法 鼓楼区二条巷 45 26 外,姑且 厚载巷 60 47 面7元/小时 高楼门9号 15 7 不法 峨嵋7号 10 3 不法 云岭居小区内 100 21 面、地下,小区内部 查询拜访区域车位利用丰满率 查询拜访时间:10月8日9:00-13:00 周五 注:非高峰泊车时间段;车位利用丰满率40%-60%,晚间高峰泊车时间段溢出率为6%以上。 项目地域域内现有汽车保有量及车位交叉阐发: 查询拜访时间: 2004年10月8日 礼拜五 注:区域内汽车保有量:指该区域内住户所具有的车辆数;项目地内车位需求:除去区域内汽车保有量之外由酒店宾馆或写字楼等所带来的外区域车辆正在本区域所发生的泊车需求。 查询拜访发觉,结构不敷合理,泊车场不规范、总量不脚是目前项目地域域内泊车位所面对的问题。现有的泊车场比力分离,正在糊口社区取贸易分布集中的项目地域域内的泊车位数量不敷,不克不及满脚一般泊车的需求。由此引来的问题就是项目地周边乱停乱放现象遍及,对城市抽象发生消沉影响,处理这一问题的路子即是合理的建制泊车场,添加泊车位的数量。 1.5 项目地域域内现有公共设备环境 颠末查询拜访,项目地内公共设备及便平易近设备环境如下表: 查询拜访区域:东至高楼门,西至金银街,北至傅厚岗,南至天津 项目地域域内现有公共设备环境表 设备类型、名称 数量、名称类型 分布情况 (对于项目地的方位) 规模 教育科研 10处以上 南京大学、十一中学、办理干部学院函授学院、江苏华国培训、中国科学院(天文学会、紫金山天文台)、西长儿园、江苏省统计征询核心、江苏地质测绘院、渊声巷小学…… 中山北、湖北、西、渊声巷、高楼门 约 15.55万m2 医疗卫生 8处 鼓楼病院、南京红十字血液配发核心、金陵大药房、南京市食物药品监视局、鼓楼病院北院、南京市口腔病院、同济病院专科门诊、三星脚疗 中山、地方、中山北、湖北 约 18万m2 金融机构 约15处 中国工商银行城北支行、中国平易近生银行、中国扶植银行、深圳成长银行、交通银行、中国工商银行中山北分理处、浦东成长银行鼓楼支行、中信实业银行、安然安全、中信证券、南京证券等 中山、高楼门、中山北 约 8000m2以上 体育用地 南京大学操场、 十一中操场 中山北、西 约 2000m2 居平易近广场 鼓楼广场、鼓楼公园 西、东 约 5万m2以上 商 业 设 施 大型酒店、宾馆 约15处 华美达怡华酒店、国瑞大酒店、南京支队款待所、鑫海宁大酒店、晶丽大酒店、鼓楼宾馆、江苏大酒店、中苑宾馆、贝多大酒店等 中山北、中山、 西 约 21万m2以上 美容、 美发店 欧莱雅等约15家以上 西、鼓楼街、 中山北 约 4000m2以上 餐饮 50处以上 德一美食、公共餐厅、小肥羊连锁、清实马祥兴菜馆、百家人、第一泉酒家、宽宇美食城、美心酒楼、巴客、莲菜池、湘鄂情菜馆…… 西、高楼门、 湖北等 约 7000m2以上 场合 (网吧、影院等等) 20处以上 鸿业达核心、盛事收集传媒、佳人酒吧…… 湖北、东等 约 5000m2以上 超市 中山北苏果便当、华诚生鲜超市、乐客多、苏糖烟酒连锁等约10家 中山北北、西 约 5500m2以上 大型 农贸市场 鼓楼街副食物核心市场、劳动力市场旁巷口等约5处 二条巷、高楼门等处 约 2500m2以上 大型商场 乐客多、傅厚岗苏果超市 西等处 约 5000m2以上 各类 小型商铺 约500家摆布 中山北、二条巷、高楼门、中山、西等 约 2.7万m2以上 书报亭 15处摆布 十一中四周1公里 约100m2 公厕 5处以上 十一中四周1公里 约200m2 、 江苏、中国江苏 湖北、东 约 2万m2以上 机关 约25处 省级机关维修核心、机械大厦、江苏国税、江苏侨办、南京市园林局、外经大厦、南京市邮政局、南京市财务局、南京市电信局、江苏省对外商业合做厅、江苏省等 东、西、天津、中山北、中山 约 12万m2以上 贸易办公及写字楼 20处以上 联通大厦、南京电信公司德律风部、恒鑫大厦、中国挪动鼓楼停业大厅、中国电信鼓楼停业大厅、新晨国际大厦、翠琅大厦等约。 地方、中山、 中山北等 约 25万m2以上 公共扶植面积中,从体部门为公益性设备和贸易设备两块。目前该区域内贸易及公建配套设备较多,各类总建建面积约正在100万平米摆布,该区域内现有住户约有4900户,1.42万栖身生齿,日均外来流动生齿4000摆布,日均流动车流量。人均拥有公共扶植面积正在50平米以上,远高于一般经济发财城市3平米/人的尺度。从查询拜访环境来看,这部门公共建建面积中贸易性设备所占比沉良多,而公益性设备相对较少。从总体来说项目地域域内的公共建建设备及其它配套设备是相对比力成熟和完美的。 1.6 十一中地下泊车场分析项目现状调研结论综述 项目地域域位于南京市市核心,居平易近社区取各类贸易分布相对较多,车流环境比力复杂,且对泊车位的需求量较大。但目前项目地域域内泊车场分布不合理,市场供给不脚,溢出率已正在6%以上。同时区域内的露天沿街泊车位较多,室内及地下泊车场车位虽然较多,可是大部门布对外,因而项目地域域内不法泊车教多,且以露天为从,以项目地所处的特殊地位来看,露天乱停乱放不单影响居平易近糊口、影响交通,也会正在必然程度上影响南京市的抽象。从项目地目前几乎已没有空位的情况来阐发,以上各种要素连系目前项目地域域周边地盘的利用环境来看,目前改善项目地泊车问题的妥帖路子是建筑中等规模以上的地下泊车场。 2. 十一中地下泊车场项目定位研究 近两年来,按照南京市城市总体规划,鼓楼广场地域做为城市交通核心枢纽地段周边新开辟的居平易近用地并不多,大量的机关、学校、病院、办公写字楼、宾馆是这个地域建建的从体,按照查询拜访,十一中及鼓楼广场周边地域的居平易近小区因为年代长远根基没有配套的泊车设备,而大量正在这一地域办公的机关及单元本身的泊车场的配比也远远不敷,按照泊车场的办事半径为300米,确定十一中地下泊车库的办事范畴是以南大附中(即十一中)为核心点,周边1平方公里范畴内。东至高楼门,西至上海取西,北至傅厚岗取风雅巷,南至汉口。 2.1 项目定位设想 十一中地下泊车场项目标规规定位确定为“操纵地上操场等兴建的地下泊车及贸易分析办事核心”。建成后,地面连结原有其原有功能,地下分析泊车及贸易配套次要包含的内容有:出租式泊车场、贸易办事业配套、社区公益性配套等三项,此中前两项为本项目标从体,第三项次要是连系当地域的配套现状和成长要求,进行拾遗补缺、超前预留。本项目录要为处理鼓楼区城市富贵地段日益加深的社会泊车难问题进行的经验摸索,除需要对本项目进行经济效益层面、办理法子等多方面的研究。 扶植规模初步测算表 十一中操场地下广场 地面广场(面积) 8115(平米) 地下一层平面 5780(平米) 地下二层泊车平面 6150(平米) 泊车数量 140(个) 总建建面积 11930(平米) 定位方案设想 根据“地下负一层放置贸易及公益办事设备、负二层放置泊车场”进行规划,两层的高度均按远期二层机械式泊车场的尺度进行层高设想的预留,正在通过商服设备的运做,削减投资商的运做风险。按照第二部门现状查询拜访结论及将来预测给出下图所示定位配例如案: 项目根基定位 项目从体 大型集中出租式泊车场及社区公益设备、地下集中式商铺为从的地下分析体 总合用范畴 泊车场、贸易设备、公益设备 建建面积 11930(平米) 面积 8115(平米) 分层面积申明 地下一层平面 5780(平米) 地下二层泊车平面 6150(平米) 收支口尺度 负一层 人车分流、双车道 层高尺度 负一层 4.5 负二层 4M 公益设备面积 贸易面积 泊车位数目 泊车位平均面积 负一层 1500(平米) 4280(平米) 0 / 负二层 0 0 140*2 34(平米) 项目市场定位 出租车位数 泊车排场积 出租贸易面积 公益面积 负一层 0 0 4280 1500 负二层 140 6150 0 0 合计 140 6150 4280 1500 注:负一层贸易面积:公益扶植面积= 2.85:1。根据雷同项目经验目标。负一层正在恰当的时候能够改建为泊车场。 开辟定位申明 按照现状环境阐发以及对市场需求的查询拜访,我们认为,将十一中地下泊车场项目标开能定位为以贸易及公共泊车为从的地下分析体,地面广场除保留学校原有操场,次要为添加车行及人行通道,设想准绳为连结区域交通流量并无效疏导有泊车需求的车辆。 按照目前的地下空间,开辟扶植意向如下:地下一层做为出租式贸易设备操纵,这部门亦可视本地泊车供求关系的变化环境考虑正在此后几年考虑变动为泊车场;地下二层做为泊车场,按照规范“泊车楼和地下泊车库的建建面积,每个泊车位宜为34m2。按照总的建建面积,初步测算十一中地下广场可供给的总的泊车规模为140个。 2.3 定位方案要点 地面部门:休闲绿地+人行地下过街通道 十一中操场:原十一中操场复建,添加地下广场车行、人行收支口; 人行地下过街通道地下泊车场人行收支口:沿十一中操场两侧各设一个收支 口(见设想图),设想为人行入口,人流可步行进入地下广场负一、负二层。 地下泊车场车行收支口:沿十一中操场两侧各设一个收支口(见设想图),设想为双向双车道车行入口,车流可间接进入地下广场负二层。 地下负一层: 商铺+公益设备 公益设备部门:1500平米:社区办事核心+社区体育健身+文化培训核心+医疗办事+银行+邮政办事+公厕等; 商场出租部门:4280平米:2500平米超市一家+招租店肆30家(业态:糊口办事类)。 4.5M层高为将来 地下负二层: 产权式车位 140个出租式车位,平均建建面积34平米。 泊车场4M层高为改成立体式车库预留。 定位弥补申明 层高:本项目考虑设想层高负一层为4.5米,负二层为4米,本实正在现地下地盘效益的最大化的准绳,正在若干年后可全数改建为立体式双层地下泊车场。即可实现1变4。 地下人行通道:尽可能不影响现有交通结构,并对车流取人流进行联通,处理过街人流和车流的矛盾。 其它:本定位不考虑人防工程尺度。 3. 十一中项目投资收益阐发 3.1 项目资金投入环境阐发 颠末初步计较,项目静态总投资为5936.98万元 成本测算 十一中地下泊车场分析项目地下建建总建建面积为11930平方米 十一中地下泊车场分析项目投资估算表 序号 项目 计较公式 制价(万元) 1 地盘取得费 1.1 地盘出让金 2 前期工程费 2.1 姑且水电及场地平整费 建安费*0.3% 12.88 2.2 规划、勘查、设想费 建安费*4.1% 176.09 2.3 可行性研究 建安费*0.1% 4.29 2.4 规划许可证 建安费*0.2% 8.59 3.1 建建安拆工程制价 0.3600万元×11930 4294.80 3.2 招投标费 建安费*0.2% 8.59 3.3 施工执照费 建安费*0.1% 4.29 3.4 质量监视费 建安费*0.25% 10.74 3.5 工程监理费 建安费*0.6% 25.77 4 地面操场迁徙及复建 100万元+0.04×8115 424.60 5 办理费 建安费*5% 21.47 6 财政费 建安成本*12% 515.38 7 不成预见费 建安费*10% 429.48 合 计 5936.98 备注:工程制价按3600元/平米计较;总费用中未包含地盘出让金和财政费用;地面操场迁徙费用:100万元;复建费用按400元/平米计较;不成预见费里沉点考虑地下排水工程的费用;单方成本:5936.98/11930=4977元/平米;车位平均成本: 4977元/平米*34平米/车位=16.92万元/车位。 3.2 收入测算(报答阐发) 可租售面积及可发生效益单元汇总表 项 目 建 建 功 能 项 目 建 建 面 积(M2) 商场出租面积(m2) 4280 地下汽车库(辆) 140 收益估计表 合计 建建面积(平米) 11930 出租商铺面积(平米) 4280 每平米年房钱(元/㎡) 4000元/平米/年 年房钱收入(万元) 1712万元 出租车位数 140 出租价钱 400元/月(4800元/年) 出租收入 67.2万元 合计年收入:1779.2(万元) 需要申明的是,正在以上估计项目投资时考虑的是静态要素,不考虑时间对投入的影响以及建建原材料价钱的可能变化。 3.3 市值及收益预测 3.3.1 十一中地下泊车场分析项目投入扶植昔时起头进行相关车位、商铺的预售,这就意味着项目启动后便会有现金流入。 实施运营根据: 十一中地下泊车场分析项目各功能部门的出租、出售价钱的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定; 商铺出租率的取定:根基上按照一般运营年按90%的比例取定; 各类税费按国度尺度计取; 出租物业运营成本按房钱收入的8%计取; 物业租售模式:见定位配比表 出租收入: 合计年均出租收入为: 2129 万元 物业出租收入(以20年运营期计)汇总,见附件财政推算表: 建建 功能 出租面积 (平米) 出租基价 (元/平米) 房钱总收入(万元) 年均房钱收入(万元) 商铺 4280 4000 42580 2129 要申明的是:物业房钱收入成为项目主要利润来历。 项目租售税利预测 按照附表可知:工程以20年运营期计可实现税后总利润18009万元人平易近币,年均税后利润为819万元人平易近币。 按照一期工程全投资现金流量阐发:(详见附表:财政推算表) 投资收受接管期:10.61年 4. 十一中地下泊车场项目投资价值阐发 4.1 十一坐中地下泊车场分析项目投资收益目标阐发 按照对一期工程项目开工后21年内出入税利、现金流量以及净现值的预测,十一中地下广场项目一期工程将来财政目标情况如下: 项目从第2年起头每年都有正的利润,且呈现出逐年增加的趋向,从第12年起头,年税后利润均高于1000万元,这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中持久投资收益。 通过动态财政阐发预测可知项目一期工程的次要财政测算目标如下: 投资收受接管期:9.61年(不含扶植期1年) 4.2 项目投资价值判断 通过对十一坐中地下泊车场分析项目标投资规模、收益预测、投资收受接管期及市场需求情况等方面的审慎阐发,该项目从中持久成长及收益看,具有较好的投资价值。同时,从该项目标机遇效应看,将做为南京市的示范性集中式地下分析项目,该项目也具有较好的社会投资价值,有帮于提拔投资者的抽象取地位,具有优良的品牌效应。 4.3 财政可行性阐发 本项目投资具有较着的劣势: 第一,该项目地处鼓楼区核心最具成长潜力的地段,是南京最佳的贸易办公及栖身区域之一。近几年跟着经济成长和市政扶植程序的加速,使得该区域的地产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的栖身配套和贸易空气的逐渐构成,为该项目标不变的市场空间奠基了必然的根本。 第二,该项目不涉及拆迁的问题,不需方法取较高的拆迁费用,对该项目标资金流压力有必然的缓解感化。 第三,对于泊车场的扶植持积极支撑的立场,激励社会资金参取扶植公共泊车场,实现经济效益和社会效益的双赢。 第四,该项目做为南京市处理日益凸起的城市提高车问题的大型集中式地下泊车场示范案例,投资出租固定车位的将来报答率有较的空间。 可是该项目也存正在有必然的劣势及:资金回笼较慢,优惠政策不明白,具有必然的投资风险。 4.4 项目可行性判断:项目可行 定位设想:公益设备占地面积:1500平米,以弥补和完美该项目周边区域工艺设备配套不完美的情况。 十一中地下泊车场项目财政推算总表 起始年限扶植期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合计 一 运营收入 1 商铺 总出租面积 4280 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租面积 2996 3638 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 75970 年房钱(元/平米/年) 4000 4120 4244 4371 4502 4637 4776 4919 5067 5219 5376 5537 5703 5874 6050 6232 6419 6611 6810 7014 年房钱收入 1198 1499 1635 1684 1734 1786 1840 1895 1952 2010 2071 2133 2197 2263 2331 2401 2473 2547 2623 2702 40971 2 总出租车位数(个) 140 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 98 119 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 2485 房钱价钱(元) 4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417 车位房钱收入 47 59 64 66 68 70 72 74 77 79 81 84 86 89 91 94 97 100 103 106 1608 合 计 1245 1558 1699 1750 1802 1856 1912 1969 2028 2089 2152 2217 2283 2352 2422 2495 2570 2647 2726 2808 42580 二 停业税及附加 70 87 95 98 101 104 107 110 114 117 121 124 128 132 136 140 144 148 153 157 2384 三 发卖及办理费 37 47 51 52 54 56 57 59 61 63 65 66 68 71 73 75 77 79 82 84 1277 四 运营成本或折旧 1 商铺折旧(出租) 213 213 213 213 213 128 128 128 128 128 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 2130 2 泊车位折旧(出租) 237 237 237 237 237 142 142 142 142 142 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 2373 3 商铺房产税(出租) 120 150 163 168 173 179 184 189 195 201 207 213 220 226 233 240 247 255 262 270 4097 4 泊车位房产税(出租) 5 6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 11 161 5 财政费用 6 出租房产运营成本 96 120 131 135 139 143 147 152 156 161 166 171 176 181 186 192 198 204 210 216 3278 小 计 0 670 726 751 760 769 598 608 618 629 640 471 483 494 507 519 532 545 559 573 587 12038 五 税前利润 0 468 698 802 840 878 1098 1139 1182 1225 1270 1496 1543 1592 1643 1695 1748 1803 1860 1919 1979 26880 六 所得税 0 154 230 265 277 290 362 376 390 404 419 494 509 525 542 559 577 595 614 633 653 8870 七 税后利润 0 314 468 537 563 589 736 763 792 821 851 1002 1034 1067 1101 1135 1171 1208 1246 1286 1326 18009 八 年均税后利润 819 5. 对十一中项目标几点 项目标投资吸引力 因为报答年限较长,故但愿正在地盘出让金减免、公共设备部门资金投入、开辟资金的融资方面给取明白政策。以吸引社会资金投资该项目。 5.2 关于项目扶植规模 鉴于地下广场的建建越往下走成本会越高,而由于为将来预留的层高设想使该泊车场项目标建安成本估计正在3600元/平米,投资成本较高。 关于人防问题 不考虑扶植为人防工程,正在建建设想方面使用的是较高的设想尺度。 关于商场和泊车场的设想 负二层设为140个产权式车位,地下泊车场的容量从市场需求上看应建二层才可能满脚此后几年的成长需求,但这种需求不会一下子呈现,可能会有2年摆布时间的跨度,正在2年摆布的时间内该项目可能面对负二层改建的资金压力,但愿考虑前期费用的减免及公用设备的支撑投入。 因为十一中周边的公益及贸易设备对将来本区域的成长需求来还有必然差距,不脚以支撑将来几年内市场对较高程度文化糊口、办事设备的需求,所以正在负一层扶植总面积为1500平米的公益场合,公益设备面积取贸易设备的比例设想为2.85:1。 前期可考虑引进姑且性的专业市场,一方面缓解投资方的资金压力,另一方面可认为前期购车位者供给优良办事。 关于发卖对象及办事半径 发卖方针区域对象根基为十一中操场核心方圆500米即步行10分钟以内周边住户,次要通过专业化办事吸引周边小区业从及部门投资者。发卖策略上,正在前期尽量吸引中持久投资者。 关于发卖模式 因为目前市场泊车位的租售价钱的差别,对投资商来说发卖体例较为可行,如采用租赁体例,投资报答期会很长。例如目鼓楼区域地下泊车场全年收费4800元/年,面收费2400元/年,市场价钱偏低。本项目拿出必然比例的固定车位采用200年租赁利用权拍卖的体例进行运营,以节制市场价钱,加速资金回笼速度。 风险 机遇风险:目前出租车位的市场接管价钱偏低; 政策风险:政策的配套可否跟上?投资商无法节制 投资风险:发卖周期长,资金成本核上升,租赁费用偏低会降低投资。 南京艾迪欧消息征询无限公司 鼓楼区老城整治批示部 2004年10月18日 附件1:项目地示企图4张——电子文件 附件2:项目地现实调研实景照片——光盘(电子文件) 附件3:

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